“毒土地”事件，谁是地产下行周期的过错方和买单者？

国企之争

上海一家国企上市公司，以一己之力单挑苏州行政机构、事业单位、国有企业，场面之大，引来了不少吃瓜群众。

最近，上海国资旗下的上市公司陆家嘴在公告里所披露的一纸诉状惊呆了所有人，它说自己正在起诉前国企子公司苏钢集团并且索赔100.4亿元。

单就这个100.4个亿的索赔金额，就意味着这次的纷争就几乎是建国以来最大的民事诉讼官司了，仅仅是诉讼费保守估计就要超过5000万，如果再加上双方未来的律师费，总费用可能会接近一个亿。

而且这次一审就上到了江苏的省高院，潜在的二审将会直奔最高法，这可能意味着原告从一开始就准备誓不罢休，压根没有私了的意愿，动静搞得这么大，这起纠纷起源于7年前的一次天价土地拍卖。

2016年，江苏苏钢集团也就是这次的被告方苏钢，在自家废弃的焦化厂地块上完成了污染无害化治理，并且拿到了苏州市环境科学研究院的环境评估合格鉴定书，最终这片土地被苏钢分割成了17个地块，用途也顺利从工业用地变成了住宅、商业、公园以及教育用地。

2016年的地产市场恰逢大名鼎鼎的“涨价去库存”运动的巅峰时期，土拍市场火爆的程度只能用“疯狂”二字来形容，彼时地王频出，其中苏州土地市场的疯狂程度更是冠绝全国，那一年苏州以1773亿元的土地出让金收入位列全国之首。

也就在这一年，苏钢把这17块地全部拿出来进行拍卖。就是这么一片起拍价31.5亿元的前化工业污染用地，在当年一经摆上拍卖席就被19家企业疯抢，竞价次数高达222轮，最终才被今天的另一位主角也就是原告“陆家嘴公司”抢到，成交价高达68.4亿元，并且作为合约的一部分，陆家嘴还得收购苏钢绿岸地产项目95%的股权以及连带承担绿岸地产公司16.85亿元的债务，也就是说单是为了拿到这块地，陆家嘴公司前后就花了超过了85亿元，是最初评估价的6倍还多。

就在拍卖结束后，还发生了一件耐人寻味的事情。在这参与竞拍的19家企业中，有一家叫“苏州苏高新集团”的企业，它是苏州高新区国有独资企业。拍卖结束后的两天，上海联合产权交易所连续收到了来自苏州高新区管委会的文件，文件名字叫《关于商情中止项目交易的函》，里面核心内容就一句话：这块地当初是苏州高新区和苏钢集团决定一起升级打造的项目，如果苏钢旗下的绿岸公司的股权被卖给了外人，就严重违反了苏州市政府对于苏钢集团转型升级的初衷。

这封致函就是告诉上海陆家嘴公司，你不是苏州企业所以这次竞拍无效。说老实话，要是有这个前提苏钢你得早点说，而且如果一开始就决定了这个项目要由苏州高新区和苏钢共同完成，难道意思是其他18家本来就是陪跑的吗？

还是说没有想到半路杀出个财大气粗的程咬金搅黄了整个局？眼看着大家剑拔弩张甚至要对簿公堂，然而随着苏州高新管委会和苏钢集团以及陆家嘴公司三方在一个月后突然宣布私下达成了和解，这些问题从此也都成了迷，也为这次纠纷埋下了伏笔。

除了这个有着不详意味的插曲以外，按照陆家嘴公司这次的说法，在当时卖地的时候苏钢集团还提供了一份风险说明书，里面提到了说因为这17个地块过去是工业用地，所以都被污染过，但是经过自己的治理都已经恢复到了合格水平，其中只有一块地，也就是4号地还存在着焦化厂的遗留污染问题，不过根据苏钢展示的由苏州市环境科学研究所提供的报告，里面说这个4号地未来的治理会很简单，也不费什么钱，开发商后面自行治理就可以了。

当时的苏钢集团还隶属于北大方正，而北大方正又是国企，也就是说苏钢是有国资背景的，外加它又是苏州本土的老牌工业大咖，年龄和新中国都差不多一样大，在陆家嘴看来苏钢是背景和实力哪样都不缺，也许是秉持着“国企不骗国企”的想法，陆家嘴声称自己并没有再找一个第三方环境评估公司来做额外测试，直接就采用了苏钢手里的那份报告。

在楼市火热年代，陆家嘴可能想的是只要能把房子尽快卖掉，即使有问题那也不是自己的问题。

万事都具备了，陆家嘴公司马不停蹄地就开始在这片地上施工，不过那个当时被苏钢提醒过有污染的4号地块，陆家嘴决定暂时先不开发。

在随后的7年开发时间里，陆家嘴公司总共往这个项目里投了将近22亿元，最终在其中的8个地块上建设起了包括居民住宅楼、幼儿园以及和英国合作的雷丁学校、外加一些商业综合体和写字楼，可以说是规模相当之大，而陆家嘴公司对这片土地的累计开发总投入也达到了107亿元。

按照计划，住宅楼楼盘二期项目将会在2021年年底前正式交付，但是这里面有个前提，和二期楼盘同处一个地块的配套学校必须要先行交付才行。

当初苏州市政府要求必须在这片地上连带开发一所新学校作为配套设施，而为了提高含金量，陆家嘴公司专门邀请到了英国雷丁学校共同打造在中国的第一所分校，这是一所颇有国际影响力的外资学校，选址就在苏州绿岸项目的2号地块上。

然而谁也没有想到，千不该万不该，就是这所学校直接促成了这场纠纷。陆家嘴苏州楼盘里的其它项目在交付验收的时候，都是直接沿用最早苏钢提供的那份环境检测文件，一期居民楼的业主甚至早在2019年就已经收房住进去了。

但是雷丁学校背后的英国总校方面在收楼之前坚持要求再来一次第三方的环境检查评估，谁也没想到就是这么额外的一次检测要求，把一个投资超过百亿的项目拖入了万劫不复。

超标的检测报告

2021年，随着检测报告的出炉陆家嘴公司彻底傻眼了，上面明白无误地写着雷丁小学和中学所在的2号地块检测出了多种元素的超标，其中苯并芘和萘这两种被国家和世卫组织共同认定的一级强致癌物严重超标，它们可以快速损害人的免疫系统和神经系统，诱发多种癌症，而这两个化合物恰恰就常见于化工焦化厂的废料中，不用说都知道是苏钢当时做土地无害化处理的时候出了岔子。

在这种地方别说给未成年人盖学校了，哪怕就是路过吸几口粉尘对人体都有损伤风险。

但是这可就和2016年苏州环境研究院给出的结果完全不同了，当时的报告虽然确实提示过了污染风险，但说污染仅限于4号地块，雷丁学校可是盖在了2号地上，这怎么回事？

陆家嘴公司赶紧把自己当时花大价钱买的17块地全部重新做了环境检测，最终的报告显示整个区域里包含2号4号地块在内一共有4块地都存在严重污染，从土壤到地下水全部都大幅超标安全值，鉴定结果显示这些地块根本不适用于人的居住。

2022年3月，中央环保督察组接到所谓的群众举报，说苏州绿岸项目存在严重土地污染问题，同月，督察组进驻苏州，指派中国环境科学研究院作为第三方检测机构，重新再做一次检测，结果再次惊呆了所有人。

上一次检测测出来了4块土地有污染，然而这一次国家级研究院给出的报告指出，这个涉及17块地的项目里有14块地都存在着严重的土壤污染问题，而且问题严重到中环院甚至还在报告最后还加了一条要求，说这些地块在完成无害化治理之前不得开展其它活动。

这个结果可以说是晴天霹雳，也彻底终结了陆家嘴公司一切的幻想，在建的项目都得无限期停工，建好交付的还得退房退款，7年时间前后投入的100多亿不仅全部化为泡影，还得给购房者以及多个已经签约的入驻商家和学校支付天价违约金，这还没算上对公司股价的影响，总共的损失最终将会是个天文数字。

陆家嘴市值总共也才500亿，地产最景气的那几年年利润也只有30来个亿，现在要面对这种规模的损失肯定是没法接受的。

气不打一处来的陆家嘴公司第一反应就是向苏州市环保部门举报，结果在2023年年初，苏州市环保局却反手给了陆家嘴公司一张542万元的罚单，理由是在不合规的有毒地块上搞开发，这样陆家嘴公司啼笑皆非。

不仅要求它自查自纠，顺手还把雷丁学校那片地从教育用地改回了工业用地，驱逐雷丁学校的潜台词意味十足，那意思好像就是在说，你不是要第三方测吗，现在你回英国老家去吧，这片地和上面盖好的校区你什么都拿不到。

雷丁学校怎么想的我们不知道，陆家嘴也不是交不起这500万罚款，而是受不了这种羞辱。一气之下陆家嘴也不管你是国资还是地方政府了，把苏钢集团、苏州环境科学研究院、苏州高新区管委会，还有苏州市自然资源和规划局全部打包告上了法庭，并且索赔100.4亿元。

虽说家丑不外扬，但是作为上市公司的陆家嘴必须公开披露对于公司运营有重大风险的事情，包括牵扯其中的诉讼，我们老百姓也是因此才知道有这么一回事，但在这之前，作为被告的苏州方面五个主体默契地保持了长久的沉默。

“毒地”的启示

可以陆家嘴公司一口气告一个前国企外加四个行政部门和事业单位，也确实是走投无路了，因为土壤污染的无害化治理是各种污染治理中难度最大的，空气污染和水污染只要找到源头并且关闭，气流和水流就会自然稀释掉污染。

但是土壤污染就不一样了，每一捧土既是被污染物又是污染源，在地下水的作用下相互之间还会蔓延污染，所以治理起来不仅耗费巨大还需要漫长的时间。

2001年广西环江县遭遇暴雨导致上游矿场被冲垮，有毒物质渗透进了下游上万亩农田中。事后中科院专家带队来治理土壤污染，这一治就是22年，期间挖出了上万立方米的土壤，但是现在依然有相当一部分土地不能恢复自然状态。

然而陆家嘴这次碰到的难度远比农田污染治理复杂，毕竟农地上什么都没有，挖地成本不算太大。

但是陆家嘴早就在这些地皮上盖好了房子，挖地就意味着要推倒上面已经盖好的建筑，爆破的时候如何防范粉尘扩散污染？

地表建筑即使被顺利拆除，地下还有巨大的水泥地基以及错综复杂的管道和难以捉摸的地下水流，这些怎么办？

最终的治理成本可能是一个天文数字，而这几乎让双方之间的纠纷变成了死局。即使最后治理好了，房子也重新盖好了，还有没有人愿意去买这里的房子去这里上学，又是一个问题。

而在整场舆论输出中，更多的是陆家嘴公司单方面的说辞，但在我看来，这套说辞更像是一份“免责声明”。

平心而论，我们平时哪怕去买个水果蔬菜，也还得拿起来看两眼好坏，你说一家公司花近100去买地开发之前真的不会自己再去找第三方检测一下吗？

这确实很难让人相信，毕竟那片地之前可是污染大户焦化厂。这块地老百姓都知道有问题，坊间传闻一直说污染严重，陆家嘴一个上市公司能不知道？还是说双方当时有我们不知道的眉来眼去，只不过现在房子不好卖了所以才掏出旧账翻脸了？

虽然这些只是毫无根据的猜测，但这件事会引出我们更多的思考：首先，如果这次被坑惨了的是家民营企业，它该怎么办？

它有陆家嘴这种底气去把苏钢和苏州地方政府一起告上法庭的吗？还是说它最后只能自认倒霉，然后默默退出市场。

其次，当年在这17个地块上施工了7年之久的工人师傅们，他们还好吗？他们每天可是直面土壤和粉尘，吃住都是在里面，如果身体后来出现了异常，他们会不会直到今天还在把生病归咎于自身的问题？

最后，如果没有雷丁学校这个洋和尚的出现，这个毒土地的问题还会不会被曝出来？

在雷丁学校之前，这17哥地块经手了买卖双方无数的部门，走过了数不清的行政监督下的专业流程，尤其这个项目还是化工用地转住宅转教育用途，审批按理来说只会比普通地产交易更加严格，然而从头到尾竟然没有一个人发现这里的问题。

在这个复杂的项目审批过程中，但凡有一个环节没出错，整个闹剧就不可能诞生，但是偏偏所有环节都出了问题，这就很值得我们去思索了。

再进一步说，如果这个学校不是洋学校，只是一个普通的民办小学，这个学校还会不会有底气和能力要求苏州、苏钢以及陆家嘴三方去重新做一次环境检测呢？

双方会不会像当年竞拍之后那样达成的某些不为人知的桌下和解协议？这些问题让人细思极恐。

我们过去以为地产下行所产生的潜在风险只会集中于银行、开发商和地方三者之间，但是从这次的百亿诉讼来看事情很有可能比我们想象的更加复杂。

对于全国范围里那些已经入住了广大的购房者们而言，除了化学污染的担忧之外还会不会有其它暂时还不知道的风险，而他们又该如何获得真正的心安呢？

购房者的信心提振问题真的需要从根子上去解决地产繁荣周期里巨大的利益足以暂时隐藏大部分的裂痕与肮脏，假如当下楼市火热，我们看到的新闻会不会就是“陆家嘴和苏钢的联合辟谣”？

土地资本化让中国整个社会享受到了西方国家难以企及的工业和城市化速度，造就了一批又一批利益集团和类似许家印杨国强这些中国首富。

但随着各方维持沉默的“楼市繁荣”这个最大公约数的逐渐消失，未来一定还会有更多的类似纠纷产生，只不过纠纷也许常见，但是雷丁学校并不是到处都有。前有烂尾楼，后有毒土地，我们能做的也许只有动用司法的力量，让购房者不要变成下行周期里面唯一的买单者。